Hvad gør jeg?

• Kontakt et bestyrelsesmedlem vedr. vandskaden omgående!
• Hvis ikke du kan få fat på et bestyrelsesmedlem omgående, så kontakter du VVS installatørerne, som er listet på vores side for “eksterne kontakter” – link her.
• Bestyrelsen vil herefter tage over, og stille til rådighed med en projektleder for vandskaden – og holde alle berørte opdaterede. I det omfang det giver mening vil ejere og beboere blive involveret for at lette processen.
• Vær opmærksomme på følgende ifm. akutte vandskader fremfor almindelig vedligeholdelsespligt: E/F er projektleder – og bestiller VVS installatør. Hvis du har ansvarlig for den eller de installationer, som er årsag til skaden, vil du komme til at betale for skadesudbedrelse. Du kan læse i vedtægtens paragraf 15 stk 2, hvad du specifikt har vedligeholdelsespligt for, og dermed er ansvarlig for.

Forløb

1. Skaden skal stoppes
   1. VVS installatør forsøger at stoppe skaden omgående. I skrivende stund (2018) er det Viby VVS som er ejerforeningens VVS installatør.
2. Forsikringsselskab  kontaktes, og der oprettes et skadesnummer.
   1. Vi har desværre fået opsagt vores “Udvidede rørskadeforsikring” hos Alm. Brand, som ellers har været ejerforeningens forsikringsselskab siden 2007. Det betyder også, at du kan blive gjort ansvarlig for skader, som 2 gange de sidste 10 år er løbet op i mere end 1/4 million kroner.
   2. Hvis ellers vi har en dæknbingsberettiget skade (normalt vil vi have det for ikke-synlige rørinstallationer, men ikke pr. 20. januar 2019).
   3. Hvis der er sket skader på lejligheder, så vil forsikringsselskabet tilkalde fugtteknikere, som skal vurdere skadens omfang. Tidligere har Alm. Brand brugt Recover Nordic (Tekniker: Claus Sarah Pedersen). E/F bestyrelse vil dog anbefale forsiikringen at bruge vores egen fugttekniker, som pr. januar 2019 blev tilknyttet E/F. Se under “eksterne kontakter” her på hjemmesiden.
   4. Når skadesomfanget er bestemt, vil forsikringsselskab sørge for at der bliver koblet en tømrer og maler på for at bistå i restaureringen af pågældende lejlighed.
   5. Hvis skaden ikke med det samme kan lokaliseres skal der som regel laves en kloak-inspektion / TV-inspektion af relevante rørinstallationer.  Dette er i det hele taget en god ide, for at finde alle mulige årsager til skaden. Hvis forsikringssselskabet ønsker det, vælger de en kloakinstallatør som kan foretage kameraundersøgelse. Hvis E/F foranlediger TV Inspektionen, bruger vi som regel kloakinspektør Poul Arve, som har et godt samarbejde med Viby VVS.
   6. Hvis forsikringsselskabet skulle have en god grund kan de også vælge en anden VVS installatør, da det er dem, som betaler for skadeudbedringen.
3. Projektledelse af bestyrelsen
   1. Planlægning og strategi for udbedringen under behørig koordinering med alle fagfolk der er involveret.
   2. Koordinering af adgang til berørte lejligheder
   3. Behørigt flow af information til berørte samt de forskellige fagfolk ved oprettelse af information tilgængelig i såkaldte “statusopdateringer” på en side der kan nås via vores hjemmeside. Vi vil som regel beskytte siden med et password. Berørte vil ved statusopdatering få tilsendt en mail med statusopdateringen, evt. blot med info om ny opdatering og link til statussiden. Statusopdateringer kan forventes med jævne mellemrum og hver gang der er nyt vigtigt i sagen. Som tommerfingerregel kan “behørigt flow af information” være at berørte beboere får information hver 3. dag i starten af perioden – og ugentligt når en plan er offentlig gjort – blot for at underrette om planen stadig holder eller der er ændringer til den.
   4. Efterfølgende opgørelse af økonomi. Herunder, hvilke dele af regningen, som må tilgå de enkelte ejere.
   5. Succes-kriterier for at en sag er afsluttet
      1. Berørte ejere, som fx. har fået skader på deres lejligheder – har godkendt en restaurering.
      2. Alle fakturaer er betalt.
      3. Den del som ikke er betalt af forsikring er behørigt delt ud på ejere jf. punktet om økonomi.
      4. Forsikringsselskabet har dækket udgifter til projektleder fra bestyrelsen som maksimat kan udgøre 5% af den samlede forsikringssum.

Økonomi

Hvad dækker forsikringen dækker ikke?

1. Udvidet rørskade dækker normalt skader der skyldes skader på ikke-synlige rør.
2. Nødvendig forarbejde ifm. lokalisering af skade.
3. Stopning af skade.
4. Minimum udbedring af skade – ikke forbedringer!
   1. Hvis der er et hul i et rør – betaler de for at lappe hullet (fx. “strømpning” af rør).
5. Evt. tabt lejeindtægt i en begrænset periode, hvis beboer bliver nødt til at udflytte.
6. Relokation i nødvendigt omfang.

Hvad dækker forsikringen ikke?

1. Forbedringer, fx. nødvendige pga. byggesjusk.
   1. Udbedringer af bagfald i rørinstallationer.
   2. Udbedringer af for lidt gennemsnitlig fald på rørinstallationer.
   3. Forkerte dimensioner på rør.
   4. Udbedring af ting, som ikke lever op til den såkaldte “Afløbsnorm” (Dansk Standard 432):
2. Forbedringer af installationer generelt:
   1. Vådrumssikring.
   2. Udskiftning af vacuum ventiler.
   3. Udskiftning af dårlige toiletter, som måske ikke skyller nok vand igennem til at få  s.k.i.d.t og l.o.r.t. skyllet grundigt nok gennem rørinstallationerne.

Hvad dækker du som ejer

1. Hvis skaden bliver påvist, at skyldes mislighold af rørinstallationer kan man pga. manglende forsikring blive gjort økonomisk ansvarlig for udbedring i skadede lejligheder, inklusive udbedring af egne rørinstallationer, som er årsag til skaden.
2. Du dækker selv udgifter til vedligehold af dine rørinstallationer. Med andre ord har du vedligeholdelsesforpligt jf. vedtægternes § 15.2.
   Paragraf 15 stk 2, udtaler sig om, hvilken del af rørinstallationerne du som ejer har ansvaret for: “(15.2) Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder.”
3. Mange ejerforeninger anvender tommelfingerreglen, at “vandrette rør er ejernes” – og “lodrette rør er ejerforeningens”.
4. I opgørelsen af, hvor stort et ansvar du bærer ser vi på hvor mange af det totale antal sanitetselementer, som er tilknyttet det skadede rør. En “Sanitetsgenstand” er fx.: Toilet, Badafløb, Vask i bad, Vask i køkken. Således har de fleste lejligheder i E/F Klokkeskovvej 4 sanitetsgenstande.

Hvad dækker Ejerforeningen

1. Ejerforeningen dækker alle udgifter der har med ikke-individuelle tilslutninger at gøre, såfremt at skaden ikke skyldes specifikke lejligheder.
2. Betaling for pågået projektledelsestid, såfremt skaden ikke alene skyldes specifikke lejligheder.

Hvorfor nøjes vi ikke med at få lavet det forsikringen vil dække?

1. Situationen er beklageligvis således, at der er problemer med langt de fleste rørinstallationer, som er på 1. sal.
   1. Som det er nævnt på adskillige statusmeddelelser til berørte ejere ifm. vandskaderne i 15T i 2018 er der bl.a. følgende problemer, som konstateret på grundige TV-inspektioner:
      1. Rørene ligger med bagfald, hvilket betyder, at der står vand i rørene hele tiden.
      2. Mange rør har for små dimensioner jf. gældende lovgivning.
      3. Mange rør er ikke samlet korrekt og er derfor gået fra hinanden i samlingerne.
   2. Samme problemer gør sig gældende i bygning 17, ved vi fra TV inspektioner.
2. Hvis der anvendes en lappeløsning, som forsikringen vil betale for – fx. at “strømpe” rørene, så vil det betyde, at der jf. Viby VVS samt forsikringstaksator, ville skulle tilkaldes kloakmand, for at få renset rørene ud hver anden måned. Det vil koste 18-2500 kr pr. toilet der skal afmonteres. Således betyder det, at hvis der fx. er 2 lejligheder tilknyttet det samme rør, vil det koste fra 3600-5000 pr. gang, eller fra 20-30000 pr. år! Penge der ville skulle betales af de enkelte ejere, da det er dem som har vedligeholdelsespligten.
3. Vandskader er flygtige, og kan være svære at lokalisere. I bygninger som vores har det desværre vist sig, at der er mange ting der kunne være bedre. Derfor kræver vi, at alle mulige årsager udbedres i samme ombæring, således at vi er sikre på at få stoppet og udbedret skaden.
4. Når der sker en skade, svarer det til, at du som ejer mister din ret til selv at vælge hvornår, du vil sørge for at få efterset og vedligeholde rørinstallationerne – alene fordi det nu er blevet akut – og skader øvrige ejeres lejligheder.